Nasycenie rynku self storage w Polsce w 2025 roku
Wiele osób z branży self storage powtarza jak mantrę: „w Stanach czy w Anglii to wielki hit, więc u nas ten rynek zaraz też tak wybuchnie”. Jasne, wizja jest kusząca. Ale pamiętacie, jak eksperci wieszczyli, że Amazon i eBay zjedzą polskie Allegro na śniadanie? No właśnie. Każdy rynek ma swoją własną specyfikę i przyzwyczajenia. W Polsce wciąż mocno trzyma się kultura piwnic, wózkowni i drewnianych altanek na działkach ROD. Dlatego, jeśli zastanawiasz się, czy self storage się opłaca, nie możesz ślepo ufać zachodnim trendom. Można spojrzeć na nasze podwórko.
Rok temu postanowiliśmy wrzucić do Excela twarde dane – wzięliśmy pod lupę miasta powyżej 30 tysięcy mieszkańców (według danych GUS na koniec 2024 roku, co daje nam świetny obraz na 2025 r.) i policzyliśmy, ile osób przypada na jeden działający obiekt. Oczywiście, przy tak dużej dynamice rozwoju nowych obiektów w 2025 roku ta lista jest już mocno nieaktualna. Stworzenie takiego zestawienia to była ręczna, żmudna robota, której nie będziemy na razie powtarzać;), więc opiszmy to, co mamy. Wnioski wyciągnijcie sami.
Liczby nie kłamią – gdzie jest tłoczno, a gdzie pusto?
Zestawienie liczby mieszkańców z dostępnymi magazynami pokazuje ogromne, wręcz zaskakujące różnice na mapie Polski:
- Poznań: tutaj przypadało zaledwie ok. 22 300 mieszkańców na 1 magazyn (bardzo dużo mniejszych, pobocznych lokalizacji).
- Gdańsk i Wrocław: odpowiednio ok. 25,6 tys. oraz 28 tys. mieszkańców na obiekt.
- Warszawa: miała najwięcej magazynów (prawie 60!), co daje nam jeden obiekt na nieco ponad 32 tysiące osób.
- Kraków: tutaj rynek jest luźniejszy – jeden obiekt przypadał na ponad 50 tys. mieszkańców.
Z drugiej strony mieliśmy potężne „puste plamy”. Miasta takie jak Gdynia (ok. 240 tys. mieszkańców! Rynek nie lubi próżni – wiemy, że w 2025 roku powstało tam kilka obiektów self storage; poza tym mocno stoją miejscowości poboczne, np, self storage w Rumii), Ruda Śląska (blisko 130 tys.) czy Włocławek i Legnica w 2024 roku praktycznie nie miały na mapie sformalizowanych, dedykowanych obiektów.
Jeśli więc szukasz informacji, jak zacząć self storage, te dane to świetny punkt wyjścia. Skoro w Poznaniu biznes „spina się” przy 22 tysiącach potencjalnych klientów w zasięgu, to znaczy, że w mniejszych miastach z populacją rzędu 40-60 tysięcy spokojnie znajdzie się miejsce na zyskowną inwestycję.
Uważaj na pułapki! Magazyn magazynowi nierówny
Tworząc własny self storage biznes plan, musisz jednak wziąć poprawkę na jedną ważną rzecz: nasze uproszczone wyliczenia traktowały każdy punkt na mapie jako „jeden obiekt”. W rzeczywistości rynek self storage w Polsce jest niesamowicie zróżnicowany.
- Hale vs. plac: W jednej lokalizacji „obiektem” będzie nowoczesna, ogrzewana hala z tysiącem komórek, a w innej – po prostu utwardzony plac, na którym stoi kilka sztuk blaszanych boksów.
- Liczba „drzwi”: Idealnie byłoby zbadać ilość dostępnych boksów (drzwi) na 1000 mieszkańców w konkretnej dzielnicy. Te dane są jednak mocno rozproszone.
Raporty, które publikuje europejska FEDESSA, są świetne do śledzenia szerokich trendów (np. średniego obłożenia), ale żeby nie przestrzelić z inwestycją, musisz wyjść w teren i dokładnie przeanalizować swoją najbliższą okolicę i lokalną konkurencję.
Wnioski na start
Chcesz wiedzieć, jak założyć self storage i nie popłynąć finansowo? Zamiast budować od razu wielki kompleks, zacznij z głową. Na start świetnie sprawdzają się zewnętrzne boksy magazynowe. Są tańsze w postawieniu, a jeśli rynek w Twoim mieście chwyci – bez problemu dostawisz kolejne moduły.
Coraz droższe metry kwadratowe nowych mieszkań robią swoje – Polacy po prostu potrzebują dodatkowej przestrzeni. Pamiętaj tylko o automatyzacji. Wdrażając od razu odpowiednie oprogramowanie self storage, oszczędzasz sobie mnóstwo nerwów. Dobry program do self storage sam obsłuży rezerwacje, wyśle płatności i nada klientowi kod do bramy. Mniej obowiązków dla Ciebie, większy komfort dla najemcy.
