5 błędów, które popełniłem, zakładając własny biznes self storage

Należę do przedsiębiorców starej szkoły. Od zawsze przemawiały do mnie inwestycje w nieruchomości, ale przy tym mam dość konserwatywne podejście. Wyznaję zasadę, że bezpieczniej jest opierać biznes na kilku stabilnych nogach, z których każda przynosi mniejszy, ale pewny dochód, niż wchodzić w jeden pomysł w systemie all-in. Staram się też nie zadłużać bez wyraźnej potrzeby.

Gdy zgromadziłem poduszkę finansową o równowartości małego mieszkania, postanowiłem pójść inną drogą niż klasyczna „mieszkaniówka”. Miałem też do dyspozycji rolniczo-budowlaną działkę. Początkowo myślałem o prostej hali magazynowej, ale wspomnienia z pracy za granicą i rozmowa z producentem szybko zweryfikowały plany. Zrozumiałem, że optymalnym kierunkiem na mój pierwszy self storage biznes plan będą zewnętrzne magazyny kontenerowe.

Podliczyłem kapitał, zapłaciłem zaliczkę i byłem pewien, że najtrudniejsze za mną. Prawdziwe zderzenie z rzeczywistością zaczęło się jednak chwilę później. Przeczytaj moją historię i sprawdź, jak zacząć self storage, omijając kosztowne pułapki prawne i organizacyjne.

Spis treści (TL;DR)

Nie masz czasu na całą historię? Oto skrót 5 głównych potknięć, które popełniłem na starcie inwestycji:

• Zignorowanie MPZP: Zamówiłem kontenery, zanim sprawdziłem lokalny plan dla mojej działki.
• Złudzenia o procedurze „na zgłoszenie”: Urząd szybko wymusił na mnie pełne pozwolenie na budowę.
• Niedoszacowanie wymogów pobocznych: Pozwolenie to także ściana przeciwpożarowa, estetyka elewacji i retencja wody.
• Błędy w dokumentacji i starcie z nadzorem: Literówki architekta i braki w projektach oświetlenia wstrzymały odbiory obiektu.
• Tania i słaba lokalizacja: Zaoszczędzony na gruncie kapitał musiałem wydać na agresywny marketing w mieście.

5 błędów, które popełniłem przy zakłedaniu biznesu self storage

1. Kupiłem boksy magazynowe bez wizyty w urzędzie

Skontaktowałem się ze znanym producentem zabudowy, który przekonał mnie, że magazyny kontenerowe z zabudową zewnętrzną sprawdzą się u mnie najlepiej. Kupiłem sprzęt wzrokiem. Wpłaciłem zaliczkę i dopiero wtedy udałem się do wydziału budownictwa, aby ustalić, jak optymalnie ustawić je na mojej działce.

• Miła urzędniczka brutalnie uświadomiła mi, czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
• Na moim terenie obowiązywał całkowity zakaz działalności składowej i magazynowej.
• Mój misterny plan upadł. Zostałem z wpłaconą zaliczką na kontenery i musiałem gorączkowo szukać innej działki o przeznaczeniu usługowo-przemysłowym.

2. Naiwnie wierzyłem, że postawię obiekt na zgłoszenie

Znalazłem nową, tanią działkę na obrzeżach miasta, na dawnym osiedlu. Prawo dopuszczało tam już tylko przemysł i usługi. Część kontenerów sfinansowałem leasingiem, w czym pomógł mi świetny ekspert z naszej branżowej grupy. Złożyłem wniosek, chcąc wystartować szybko i postawić plac tymczasowy na zwykłe zgłoszenie.

• Urzędnik poinformował mnie, że MPZP całkowicie zakazuje tam stawiania budowli tymczasowych.
• Zrozumiałem, że jak założyć self storage, to tylko z pełnym pozwoleniem na budowę.
• Zamiast szybkiego startu, musiałem zatrudnić architekta i wejść w żmudny proces projektowy.

3. Zbagatelizowałem przepisy ppoż i estetykę

W trakcie tworzenia projektu okazało się, że zachowanie minimalnych odległości od granic działki to dopiero wierzchołek góry lodowej. Doszły kolejne, kosztowne i czasochłonne obowiązki.

• Przepisy ppoż wymusiły na mnie wybudowanie wolnostojącej ściany przeciwpożarowej na oddzielnym fundamencie.
• Aby uniknąć czasochłonnego pozwolenia wodno-prawnego, musiałem wykonać szczelną studzienkę na deszczówkę.
• Urząd uznał, że ładna blacha to za mało. MPZP wymagał wysokiego standardu elewacji frontowej, więc musiałem dokręcać do drzwi kontenerów specjalne lamele.
• Musiałem też zgłosić wycinkę drzew, zmianę lokalizacji wjazdu i wytyczyć miejsca parkingowe dla niepełnosprawnych.

Ciekawostka: Geodeta wykrył, że sąsiedzi mocno przesunęli swoje ogrodzenia na moją niekorzyść. W teorii mogłem kazać im je rozebrać, ale wolałem zachować się jak człowiek i odpuściłem.

4. Błędy w projekcie i przeprawa z nadzorem budowlanym

Pozwolenie na budowę otrzymałem jesienią. Z powodu śniegu prace ruszyły dopiero na wiosnę. Zaprzyjaźniona firma wykonała fundamenty pod kontenery i zagospodarowała teren. Pociągnęliśmy prąd, zamontowaliśmy automatyczną bramę, monitoring i oświetlenie. Zgłosiliśmy obiekt do nadzoru budowlanego i wtedy zaczęły się schody.

• Inspektor wychwycił błąd w nazewnictwie. Projekt opisywał jeden budynek magazynowy, a na placu stały dwa segmenty kontenerów.
• Nadzór odrzucił uliczne latarnie miejskie. Inspektor uznał, że wjazd musi mieć własne oświetlenie.
• Musieliśmy uzupełniać dokumentację o projekt zewnętrznej instalacji elektrycznej, robić nowe pomiary i odbiory.
• Obiekt uzyskał pozwolenie na użytkowanie na zasadzie „milczącej zgody” po roku od złożenia wniosku. W międzyczasie w innej części miasta zdążono wybudować i otworzyć wielką Castoramę.

5. Tania działka wymusiła na mnie drogi marketing

Znalazłem tani grunt z dala od osiedli mieszkaniowych, ponieważ właściciele nie mogli go sprzedać pod „mieszkaniówkę”. Szybko odczułem ten rabat w budżecie na reklamę.

• Słaba widoczność placu zmuszała mnie do ciągłego inwestowania w banery fizyczne w mieście, lokalne SEO oraz wizytówkę Google.
• Bez agresywnego uświadamiania klientów, że w ogóle istnieję, mój plac świeciłby pustkami.
• Zastanawiasz się, czy self storage się opłaca w gorszej lokalizacji? Tak, ale proces pozyskiwania klienta wymaga znacznie więcej pracy i kapitału.

Podsumowanie: Czy było warto?

Mimo tych wszystkich urzędowych i projektowych potknięć, dzisiaj mój biznes kręci się dobrze. Pierwsi klienci pojawili się na placu jeszcze w trakcie trwania budowy. Z uwagi na inne działalności, obiektem zarządzam samodzielnie za pomocą Excela, własnego programu księgowego i drukarki fiskalnej. Powiadomienia o kończących się najmach wysyła mi automatycznie autorski skrypt połączony z arkuszami Google. Oczywiście dedykowane oprogramowanie self storage to idealny krok do pełnej automatyzacji, ale na razie mój system zdaje egzamin.

Po roku działalności osiągnąłem obłożenie na poziomie 80-90%. Choć klienci rotują i nigdy nie dobiłem do okrągłych 100%, to obecny wynik utrzymuje się na stabilnym poziomie i w pełni mnie satysfakcjonuje. Jest on zresztą wyższy od rynkowych standardów – z najnowszego raportu fedessa wynika, że europejska średnia obłożenia w branży wynosi obecnie 78,7%.

Branża self storage w Polsce to świetny kierunek na inwestycję. Wymaga jednak odrobienia zadania domowego z przepisów prawa budowlanego znacznie dokładniej, niż zrobiłem to ja na samym początku.